Zajímavosti kolem nás

Trh s hypotékami hledá v roce 2026 nový normál

ČTENÍ NA 4 MIN. | 24.1.2026

V posledních letech prochází český hypoteční trh významnou proměnou. Po období vysokých úrokových sazeb nastalo v roce 2025 výrazné oživení poptávky i objemů nových úvěrů, které patří k nejsilnějším v historii. Situace však není stabilní a na obzoru je několik klíčových trendů, které budou formovat úvěrování hypoték i v roce 2026.

Současný pohled: růst objemů a stabilní sazby

Podle České bankovní asociace dosáhl objem nově poskytnutých hypoték v roce 2025 rekordních hodnot – banky a stavební spořitelny udělily hypotéky celkem za zhruba 321 miliard korun, což je meziročně o 41 % více než v roce 2024. Celkový hypoteční trh s refinancovanými úvěry zaznamenal výrazný růst oproti roku 2024 a dosáhl 406 miliard korun. I po započtení růstu cen nemovitostí lze hovořit o reálném růstu hypoteční poptávky a poskytování úvěrů. Tato dynamika potvrzuje, že zájem o hypotéky zůstal silný i přes stále relativně vysoké úrokové sazby. V roce 2025 se počet nových hypoték zvýšil na více než 76 tisíc, přičemž průměrná výše úvěru vzrostla na téměř 4,21 milionu korun.

Úrokové sazby: stagnace a mírný růst

Průměrné úrokové sazby se v roce 2025 držely kolem 4,4–4,5 %, což je historicky nižší úroveň než v předchozím období vysokých sazeb, které převládaly v letech 2022–2024. Tento pokles pomohl zvýšit dostupnost hypoték pro řadu žadatelů. Nicméně začátkem roku 2026 se pokles sazeb zastavil a průměrná nabídková úroková sazba mírně vzrostla na 4,94 %, což je první růst po delší stagnaci. Trh podle expertů vstupuje do fáze, kdy je rozumnější financování řešit, než čekat na další pokles. Češi se také začínají obávat dopadů refixací – tedy přechodu z původních nízkých sazeb na vyšší úroveň – což u mnoha domácností násobí nejistotu ohledně budoucí výše splátek.

Dynamický trh

Odborníci hodnotí současný trh s hypotečními úvěry jako dynamický, ale náročný:
David Eim, finanční analytik a makléř, upozorňuje, že průměrné sazby kolem 4,5 % jsou z dlouhodobého hlediska „normální“ a historie nízkých sazeb na úrovni 2–3 % byla spíše výjimkou než pravidlem. Rok 2026 bude podle jeho názoru o končících fixacích a o strategických rozhodnutích. Podle Ondřeje Šuchmana, hypotečního manažera Komerční banky, se sazby v roce 2026 pravděpodobně zvýší „o několik desetin procentního bodu“, přičemž růst by měl být postupný vzhledem ke konkurenci na trhu.

Trh s hypotékami hledá v roce 2026 nový normál | bignews.cz

Podmínky pro hypotéky a regulatorní změny

Na jaře 2026 plánuje Česká národní banka (ČNB) zpřísnit limity pro tzv. investiční hypotéky – s cílem omezit rizikovější úvěry. Banky budou od dubna povinny aplikovat maximální poměr LTV (Loan-to-Value) 70 % a celkový dluh žadatele vůči příjmu (DTI) maximálně sedminásobek čistého ročního příjmu. Tyto kroky mají zpomalit růst cen nemovitostí a omezit nadměrné zadlužování domácností v době, kdy ceny bydlení stále rostou. Dopady se nejvíce dotknou investorů a žadatelů o více než jednu nemovitost.

Co lze očekávat v roce 2026

Úrokové sazby budou pravděpodobně mírně růst nebo stagnovat na úrovních těsně pod 5 %. To omezí další významné slevy hypotečních úvěrů, ale extrémní zdražení se nečeká. Poptávka po hypotékách zůstane stabilní, ale tempo růstu trhu může zpomalit – zejména kvůli regulatorním limitům pro investiční úvěry a nárůstu cen nemovitostí. Dostupnost bydlení zůstane kritickým tématem, protože ceny nemovitostí nadále rostou a zadlužení domácností se zvyšuje. Refixace stávajících úvěrů bude důležitým faktorem pro domácnosti s hypotékami uzavřenými v minulých letech, které budou čelit přecenění na nových podmínkách.

Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindex vychází z nabídkových sazeb kolem ~4,9 % (začátek ledna 2026), což je první mírný nárůst po delším období poklesu. Rozdíly mezi bankami zůstávají výrazné, především u krátkodobějších fixací, a proto se vyplatí porovnat více nabídek i s ohledem na případné slevy či podmínky.

Orientační měsíční splátka hypotéky 3,5 milionu Kč na 30 let s fixací na 3 roky se v roce 2026 pohybuje zhruba od 17 000 Kč do 19 000 Kč, v závislosti na aktuální úrokové sazbě a poplatcích banky. ale je důležité si uvědomit, že zahrnuje jen úrok a jistinu, nikoli pojištění schopnosti splácet, které je často povinné.

Rok 2025 přinesl českému hypotečnímu trhu silný růst nových úvěrů a relativně výhodné sazby v historickém kontextu. Nástup roku 2026 však ukazuje, že trh začíná hledat nový „normál“ – sazby stagnují či mírně rostou a regulatorní opatření zpřísňují podmínky pro některé typy úvěrů. Zájem o hypotéky tak zůstane vysoký, ale dynamika růstu se může zpomalit a bude více reflektovat makroekonomické podmínky a chování ČNB.